E81.新疆踩盘开眼界，高租息类房产，以及投资灵魂四问
🎤本期嘉宾：Nick@公众号「趋势动物」，全国楼市数据小程序「趋势动物 Pro」主理人⏯️本期简介：常驻嘉宾nick返场，聊聊他在新疆、西北、成都的踩盘见闻。此外，我们还聊聊了他的趋势投资策略在今年行情中的表现如何。本期节目我最喜欢的一段是Nick安利的「投资灵魂四问」，强烈推荐给大家！给nick参与过的节目建了一个合集：「让买房更技术派一些」⚠️风险提示：所有内容皆仅以交流嘉宾和主播个人想法和分享知识为目的，完全不构成任何投资建议或参考。请读者注意判断其中风险，结合个人投资目标、财务状况和需求，独立思考，谨慎决策。your money your decision. 依据或使用本播客内容所造成的后果由您独自承担。🎯时间轴：01:16聊聊新疆踩盘见闻 本轮的强趋势叙事都藏在大众视野之外 新疆高租息资产很多，300 万房子，1万2 月租 打破了很多偏见 乌鲁木齐成交量堪比深圳 豪宅的“另类”用法—接待 房地产未产能过剩的环境里，公寓、写字楼紧缺14:01成都踩盘见闻 以天府新区为圆心的下跌 成都高租息老破小正在被快速消化 老城改造、烟火气、精细化运营 从成长思路 ➡️ 现金流回收思路 租息覆盖月供成本22:38Nick仍然忠诚于「强趋势」的框架——不是因为高租息而关注，而只是这轮高租息类资产的趋势更强，所以关注。25:20再聊趋势投资 对强趋势忠诚，很多趋势都是假的，经常错，但把把都压，总能压到真的 一种是长期呆在市场里等待雷击时刻，一种是只要乌云汇聚，就买票进场28:02老破小还能期待什么故事？继续编30:32筹码分布，低共识+强趋势+筹码集中⭐️33:41新政之后，四大一线城市的成交量已经开始回升，价格初现企稳之态36:25凉→平→温→热→沸何时介入趋势？本质是对概率和赔率的衡量，但回报比是非线性的。40:30监测>识别>分类>归因>预测⭐️44:11我很清楚自己是个韭菜，也欣然接受这点，所以全然相信自己搭建的趋势策略框架。算法是算法，我是我。47:17舆论是对上一轮趋势的确认，趋势是对未来时间的预言⭐️49:05房贷利率与房价走势，周期决定政策⭐️53:11🚩投资（机）的灵魂四问⭐️1️⃣面对这次投资你是否觉得非常紧急？ a.非常紧急，一天都不能等 b.紧急 c.不紧急 d.有点没底 e.内心慌得一批a-2, b-1, c+0, d+1, e+22️⃣这项资产的量价近期的真实趋势如何？ a.大涨到破圈 b.在涨 c.平稳 d.在跌 e.大跌到破圈a-1, b+1, c+0, d-1, e+13️⃣你身边的朋友或者社会上的人是怎么看你要做的这笔投资的？ a.别人没怎么想过，不理解 b.一致不看好 c.倾向于不看好 d.无所谓 e.倾向于看好 f.一致看好，想问你代码a+2, b+1, c+0, d+0, e-1, f-24️⃣这样的资产你身边持有的人多不多？ a.大家都持有 b.越来越多的人在买入持有 c.持有者很少但大家都想要 d.持有者少，关注者也少 e.没讲过什么持有者a-2, b-1, c+0, d+1, e+259:34《反脆弱》书里的交易哲学市场有自我学习机制，它会自动适应每个主流的交易策略（叙事）。然后用一场突如其来，违背概率分布的行情（或涨或跌），告诉你：你的策略过时了，你 out ！📁本期内容相关资料： 21:33 处提及对高租息类资产以租养贷的测算：小区的租息 = 最新年租金/最新成交总价×100%「趋势动物pro」小程序里也对每个小区标注了参考租息。 人话解释一下：假设你的按揭利率是3.5%，当你采用15%首付、等额本息的还款方式，如果你的房屋租息达到了+4.58%以上，那么恭喜，你的房产达到了“以租养贷”的标准。 截止当前2024年10月，大部分城市的按揭贷款利率处在3.2~3.5%之间，上图用黄色高亮。据当下主流城市的利率测算，可下结论：当下，“以租养贷”的租息甜蜜点是4.5%。 新疆踩盘的一些结论和照片：伊犁应该是这两年我踩过所有城市里市场最强的城市。2018年开始大涨，之后持续上涨，再无回调。全国2021年6月是顶，强势城市还可细分三等级:A、近三年也回撤但回撤非常小大幅跑赢全国B、2021-2023年逆势涨，23年-24年略有回调C、2021至今一直涨，不带回调乌鲁木齐、银川是A喀什、榆林、鄂尔多斯是B伊犁是C 西北的小城 比 大城强：榆林>太原，伊犁>喀什>乌鲁木齐 县城比小城还强：宅基地>市区房产，霍城>伊宁 乌鲁木齐踩盘感受：城市界面整洁干净、审美好、大气开放，且有烟火气。尤其会展片区、有中亚国际大都市的感觉了。近几十年西北暖湿化，人口承载力提升经济和治安远比想象中好，参考新疆的工作报告，主导产业全部命中风口赛道:农林牧、纺织、外贸、原油天然气、绿色经济、文旅，同时大兴基建。2023年租金上涨明显，主城写字楼+公寓一房难求。同时住宅租息比预期还高，4%+租息的住宅遍地都是市场强势，这三年平均跌幅仅-5%，折扣率极低，学区和天资产涨价2014-2024十年没涨，本地人极度厌恶楼市，中介懒散不专业、门店倒闭潮，投机氛围极弱，这也是低估值高租息的原因，但实际趋势全国最强。伊宁地图： 成都踩盘的一些结论和照片：成都走到现在，行情非常明确了——领跌天府新区，城南受波及。强势的只有两类，别墅、主城。比较邪门的是主城老破，不仅出现了大范围、连片的上涨，而且在全国趋势里也是屈指可数这类强势标的我关注下来，符合几个共性:主城一对应老城复兴高租息一对应低波资产步梯房一对应旧城改造文旅一-夜市、烟火气、民宿氛围老城正在复兴，体现在:1、新区的投入正在减少，人口、产业的增速不预期，新区空置率。2、城中村拆迁+旧城改造+风貌别墅，投资导向开始重回老城3、老城烟火气越来越重要，新区缺乏文化沉淀、居住体验层次不足4、旅游经济下，老城的娱乐、民宿、餐饮等配套在全面翻新落五到了极致，反倒成了时尚前沿。目前观察下来，主城三环内4.5%+的房源挂牌几乎没有，在5月放开限购后，这类房源迅速消失，导致看到的主城老破小趋势见底，近半年主城老破的涨幅在+5-10%不等。对于价格持续下跌的高租息标的，投资意义不大租息在价格波动面前，不值一提。安全第一，租息锦上添花。而强趋势就是本金安全的保护垫。 本轮楼市对刺激政策的反应更好，或许这次不一样： 49:05处提及房贷利率与房价走势：房贷降息是熊市开始的确认，房贷加息是牛市加速的号角。黑点时房贷加息时间点，绿色区域是楼市下跌的时间段。抽象地说，这类「反向价格信号」是对前期「正向数量信号」的一种确认。说人话：以后再看到房贷利率首次上升或下降的新闻，你应该担心和以往直觉相反的趋势。🎬后期制作、声音设计：Dong📣 欢迎关注@老钱日日谈 ，如果播客没听够，可以来公众号找我玩，这边的更新频率会高一些。也欢迎大家来🪐知识星球找我玩，这里是我自己学习的输入笔记，也是听友群。
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